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El mercado de Bienes Raíces en Miami y, específicamente, Doral

Por Fernando Nuñez – Noda

Los bienes raíces, que incluyen viviendas, oficinas y locales comerciales, son una de las industrias más dinámicas de Miami-Dade, de hecho comprenden una parte vital de la economía del Condado. Pero centrémonos para este artículo en las viviendas, el dolor de cabeza de tantas familias, inversionistas, brokers, realtors, landlords y todo aquel que tenga que ver directa o indirectamente en esta industria.

La última edición del Miami-Dade County Analysis of Current Trends, publicada en 2016, indica que la economía de la región está fuertemente relacionada con la latinoamericana y que las caídas de una afectan a la otra. La venta de condo-townhouses cayó un 7,2%, no obstante, el precio promedio no bajó sino subió 7,1%. El promedio de unidades residenciales permitidas en un año supera las 10 mil. En 2015, las ventas totales en el Condado alcanzaron $79,5 mil millones, una caída de 8,5%.

Este contexto de las viviendas en Miami-Dade, nos sirve para ver la magnitud de un mercado gigantesco que, para el común habitante, se reduce a decisiones puntuales: ¿Comprar, alquilar, dónde, cuándo, con quién?

La zona importa

El Estudio sobre Bienes Raíces en Miami-Dade 2017, realizado por la firma encuestadora Bendixen & Amandi International y el Miami Herald, en el cual entrevistaron a cien de los más influyentes brokers, realtors y analistas de Bienes Raíces del área, nos sirve de fuente. Son ellos quienes llevan el pulso del mercado en el Condado y pueden dar las recomendaciones más pertinentes. 40% de estos se dedican al mercado de rango medio. Algunos hallazgos:

• Canadá se une a los países con mayor inversión en Bienes Raíces del Condado Miami-Dade. El resto está compuesto por países latinoamericanos como Brasil, Argentina, Colombia y Venezuela.
• El áreas más deseada/valorada del Condado y la menos son, respectivamente, Miami Beach y Homestead.
• Se trata del tercer año en que el Herald y Bendixen & Amandi participan juntos en el sondeo de opinión.
• “Las zonas ‘de moda’ tienden a variar, pero el valor de la propiedad es lo que de veras determina si una inversión vale la pena o no”, dice uno de los encuestados.
• Si bien Miami Beach es el área más popular de Miami-Dade, Coral Gables es el preferido para casas unifamiliares.
• Aún cuando Miami Beach es la zona más valorada, también es la segunda en la que los encuestados evitarían comprar. La primera es Brickell. Quizá se deba, en el primer caso, al problema de inundaciones frecuentes por el bajo nivel del terreno respecto al mar y la bahía y el segundo por su creciente congestionamiento.
• Las dos zonas más valoras después de Miami Beach son, sucesivamente, Brickell y Wynwood.
• Respecto a la pregunta crucial de si vender/comprar o alquilar (de acuerdo a qué lado de la ecuación se esté), en este momento la respuesta de 45% fue “comprar”; 29% dijo vender; y el 25% contestó que ambas cosas.

• Así que “70% de los expertos de la industria cree que es hora de comprar, mientras que el 19% dijo que lo mejor es alquilar.”
• Sobre el interés del público, 70% afirmó que “se está notando un cambio en comprar en vez de alquilar: 59% respondió que hay más personas interesadas en comprar, y 41% dijo que le parecía que la población tiene una mayor tendencia a alquilar.”
• Quizá el exceso de inventario sea un factor que, al bajar el precio, favorece a los compradores. 55% de los encuestados dijo que “el mercado actual es alto, y una mayoría (38%) piensa que el valor de dicho inventario no ha cambiado, ni para bien ni para mal.”
• Muchos de los encuestados son de la opinión de que el exceso de inventario hace que las existencias puedan durar seis meses o más sin ser vendidas o alquiladas. “Cuando se les pidió que calificaran la disponibilidad de Miami-Dade en una escala de uno a 10, la mayoría de los participantes dijo que era de 4,6, y para algunos era incluso menor.”

¿Y en Doral?

Pedimos la opinión calificada de uno de los más activos brokers inmobiliarios de Doral quien, por razones obvias, pidió mantenerse en el anonimato. Nos dijo:

• En Doral los precios se corresponden con una población con ingreso promedio superior a los $70 mil anuales. El precio medio de ventas está alrededor de $283,000 aunque, obviamente, a medida que se “llena” la ciudad de nuevos habitantes y esto se equilibra con la construcción de nuevas comunidades, el precio oscila estacionalmente. Por ejemplo, en diciembre de 2016 el precio medio alcanzaba los $350 mil.
• El precio por pie cuadrado es aproximadamente $190, de casi $194 en Octubre del año pasado, el punto más alto en el último período de 12 meses.
• Doral tiene 62% de viviendas propiedad de sus habitantes, de modo que podríamos decir que es una ciudad de propietarios.
• La renta media mensual es de $2.550, no precisamente de las más económicas del Condado pero sin duda una que tiende a bajar cuando el inventario no se mueve tanto, como está ocurriendo en este momento. Este verano ha sido duro para los vendedores o aquellos que alquilan.
• Los mejores condominios para comprar o rentar son los de Codina o los de Lennar, por la calidad constructiva y las opciones de financiamiento. Yo mismo vivo en uno de Lennar y siempre he estado muy satisfecho.
• En Midtown Doral, edificio 1, como ejemplo, un apartamento de 2 habitaciones, 2 baños y 1.199 pies cuadrados se compra con $372.990. Uno de 3 habitaciones, 3,5 baños y 1.691 pies cuadrados por $475.990. Allí vemos el rango de espacio/dinero.
• En Doral se está rentando ahora más que vendiendo. Eso se debe a que el motor económico de la ciudad son los venezolanos inmigrantes, cuyo pico de venida ocurrió entre 2007 y 20014. Los que tenían dinero no solo compraron viviendas para ellos y su familia, sino diversas unidades para alquiler o reventa. Esto junto a oficinas y locales comerciales, pero hablemos de viviendas. Esos venezolanos afluentes concentraron muchas de sus inversiones en Doral, para vivir y/o también para hacer negocios. Pero la cantidad de venezolanos con dinero en el bolsillo ha disminuido, de modo que los menos adinerados buscan renta e incluso, una cantidad creciente de personas o familias con pocos recursos, no pueden rentar un apartamento completo y alquilan una o dos habitaciones.
• Doral encontrará pronto su punto de equilibrio, cuando ya no haya espacio para nuevos desarrollos. En ese momento comenzará un mercado muy diferente en tipo y dinámica.

August 29, 2017
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