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Criterios de sitio para una operación de venta al menor

Los bienes raíces comerciales, representan una muy importante variable del negocio de un minorista. La mayoría de los propietarios de los negocios, tienden a centrarse principalmente en el factor económico “precio”, sin tener en cuenta otros factores pertinentes como los de tipo cuantitativo y cualitativo, los cuales pueden ser identificados y cuantificados.

La Ubicación:
En función del tipo de la tienda, lo primero es determinar “el criterio del sitio”, el cual incluye datos demográficos, las ventas por metro cuadrado, el radio de influencia, conteo de tráfico, co-propiedad, estacionamiento, acceso/egreso, señalización, uso permitido y exclusividad.

Ejemplos de criterios de sitio:

1. Parcela independiente con “drive-thru” es preferido, excelente visibilidad, fácil acceso entrada y salida y un amplio parking privado 600 -1.800 pies cuadrados, con un mínimo de 20′ de frente inquilinos nacionales/regionales, con comida y al por menor y con facilidades de patio para colocar mesas.

2. Tráfico y demografía
– Volumen de tráfico: > 50.000 automóviles diarios
– Empleados (En un radio de 3 millas): > 75.000
– Habitantes (En un radio de 3 millas): >
– Ingreso medio de los hogares (En un radio de 3 millas): $60,000
– Cerca de X Burger, hamburguesa, comida casual para adultos

3. Características del sitio
– Tamaño: Normalmente 1.600 – 2.200 pies cuadrados
– Tipo de edificio: Final / en línea ubicación
– Parking: Mínimo 16 espacios 20-25
– Asientos preferidos: 40-70 exclusivo patio interior

4. Construcción
– Eléctrica: 400 amperios (120/208 V)
– Gas: 2,5 ” línea de gas, un mínimo de 2 millones de BTU
– Agua: Por código, 1.5″ servicio mínimo
– Grasa trampa: Por el código
– HVAC instalados: 1 tonelada 150 SF, aproximadamente 10-12 toneladas

Análisis del criterio de sitio:
Basado en los criterios del sitio, se debe realizar un análisis demográfico detallado, uno de tráfico y otro de factibilidad, el cual consiste en la determinación de las ventas reales del bien(s) dentro de la zona del radio y compararlos con los gastos del bien en particular dentro del mismo radio de acción, lo que ayudará a determinar si la ubicación es factible para ese negocio en particular.

Mercadeo:
El propietario de la empresa debe valorar la incidencia de marketing/publicidad para la posible ubicación. Una buena exposición, un buen tráfico y la existencia de los co-inquilinos en contraposición de un sitio con no tan buen tráfico y exposición marginal. Esto dará lugar a una decisión financiera, en general, exposición mejor de la ubicación, alquiler más alto, y exposición marginal con menor tráfico, alquiler más bajo. El segundo está asociado con una mayor comercialización y gastos de publicidad.

Consideraciones financieras:
Una vez se determine la lista corta de las ubicaciones potenciales, se deben efectuar dos tipos de análisis: Opción de compra o alquiler, y análisis financiero comparativo de los contratos de arrendamiento.

Factores relevantes del alquiler:
Periodo de gracia, escalamiento de la renta, gastos operativos “pass-through”, mejoras del espacio, opciones (renovación, ampliación, contracción y cancelación), agregar el factor (alquiler/utilizable pies cuadrados) y los gastos de traslado.

Las empresas deben contratar un broker comercial experto en la representación de inquilinos, el cual está en la capacidad de calcular la mejor opción de alquiler, basando su análisis en valor presente. Así mismo, le guiará a sopesar los diferentes factores cualitativos presentes en un proceso de alquiler comercial.

Para obtener más información, póngase en contacto con JM Padrón, CCIM jpadron@remax.net o al 954-868-5863

February 21, 2017
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